2021년 역대 최저 금리 시절, 1%대 후반~ 2%대 초반에 5년 고정 모기지를 설정한 분들이 적지 않습니다. 그 당시 계약들이 2026년을 전후해 만기에 가까워지면서, 주택 매도 시 이 저금리 모기지를 매수자에게 넘기는 ‘모기지 승계(Mort- gage Assumption)’가 다시 주목받고 있습니다.

그러나 이 전략이 언제, 어떻게, 어느 렌더에서 가능한지를 정확히 알지 못하면 매도와 매수 양쪽 모두 다 낭패를 볼 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 2026년 6월 현재 시장 환경을 기준으로 모기지 승계의 실질적 이점과 함정을 짚어 드리겠습니다.

모기지 승계란 무엇인가?

모기지 승계란 주택 매도자가 보유한 기존 모기지를 매수자가 그대로 이어받는 거래입니다. 기존 대출의 금리, 잔여 기간, 잔액, 그리고 조건들이 매수자에게 그대로 승계됩니다.

예를 들어 매도자가 2021년에 설정한 2.09% 5년 고정 모기지 잔여 기간이 6개월 남았다면, 매수자는 그 6개월 동안 2.09%의 금리를 적용받습니다. 단, 매수자는 반드시 해당 렌더의 심사를 새로 통과해야 하며, 렌더의 승인 없이는 승계가 이루어지지 않습니다.

승계는 매도자 입장에서도 유리한 측면이 있습니다. 기존 모기지를 조기 상환하지 않아도 되므로, IRD(금리 차액 보상금) 위약금을 피할 수 있습니다. 빅6 은행 기준 IRD 위약금은 수천에서 수만 달러에 달하는 경우가 많아, 이를 면제받는 것만으로도 상당한 비용을 절감할 수 있습니다.

2026년 6월 현재 — 저금리 승계 모기지는 얼마나 남아 있나?

2026년 6월 현재 5년 고정 모기지 최저 금리는 약 4.04%입니다. 승계가 실질적 이점이 되려면 기존 모기지 금리가 현재 시장 금리보다 낮아야 합니다. 이 기준으로 보면 승계 가치가 있는 모기지는 크게 두 그룹으로 나눌 수 있습니다.

첫 번째는 2020~2021년 초반에 설정된 5년 고정 1.5~2.5% 모기지로, 2025~2026년에 만기가 되고 있어 잔여 기간이 짧거나 이미 종료된 경우가 많습니다. 두 번째는 2022년 초에 설정된 3.0~3.5% 5년 고정 모기지로, 2027년 초에 만기를 앞두고 있으며 현재 시장 금리(4.04%) 대비 아직 0.5~1.0 %p 낮습니다.

반면 2022년 중반~2023년에 설정된 모기지는 당시 금리가 4~6%대였으므로, 현재 시장 금리와 비교해 승계 이점이 없거나 오히려 불리합니다.

요약하자면, 2026년 현재 매력적인 승계 모기지의 수는 2년 전보다 크게 줄었습니다. 그러나 여전히 2022년 초반 빈티지(3%대 초반) 모기지는 1~2년의 잔여 기간 동안 유효한 이점을 제공합니다. 매도를 계획 중이시라면 본인 모기지의 금리와 만기일을 먼저 확인하시기 바랍니다.

승계의 핵심 이점 — 스트레스 테스트 완화 효과

승계의 가장 큰 실질적 이점은 금리 절감보다 스트레스 테스트 완화에 있을 수 있습니다. 현재 캐나다 모기지 스트레스 테스트는 계약 금리 +2% 또는 5.25% 중 높은 값으로 심사합니다. 2.09% 금리의 모기지를 승계하는 경우 스트레스 테스트 적격 금리는 4.09%(2.09% + 2%)이지만, 5.25% 하한선이 적용되어 실제로는 5.25%로 심사합니다.

반면 현재 시장에서 4.04%로 신규 모기지를 신청하면 스트레스 테스트 적격 금리는 6.04%(4.04% + 2%)가 됩니다. 이 0.79%p의 차이는 $500,000 모기지 기준으로 약 $40,000~$50,000의 추가 대출 한도 차이를 만들어 냅니다. 즉, 현재 금리로는 승인이 어려운 구매자가 승계 방식을 통해 자격을 갖출 수 있는 경우가 생깁니다.

또한 금리 절감의 효과도 무시할 수 없습니다. 잔액 $400,000에 잔여기간 18개월, 2.09% vs 4.04% 를 비교하면 월 이자 차이는 약 $633입니다. 18개월이면 약 $11,400의 이자를 절감하는 셈입니다. 잔여 기간이 2년인 3.0% 모기지라면 $400,000 기준 월 $346, 24개월 합산 약 $8,300을 아낄 수 있습니다.

승계 불가 모기지 — 콜래터럴 차지(Collateral Charge) 문제

모든 모기지가 승계 가능한 것은 아닙니다. 캐나다에서 모기지는 두 가지 방식으로 등록됩니다. 스탠더드 차지(Standard Charge)는 대출 금액 그대로 등기되며 대부분의 고정금리 모기지가 이 방식을 따릅니다.

이 방식의 모기지는 원칙적으로 승계가 가능합니다. 반면 콜래터럴 차지(Collateral Charge)는 주택 가치의 100~125%까지 등기되는 방식으로, HEL OC이나 재대출 가능 모기지(Readvanceable Mor- tgage)가 이 방식을 사용합니다.

중요한 점은 TD Canada Trust가 2010년 10월 18일부터 모든 모기지를 콜래터럴 차지로 등기하고 있다는사실입니다. 즉, TD 모기지는 일반 고정금리라도 법적으로 콜래터럴 차지이며, 이 구조상 타인에게 승계할 수 없습니다.

BMO의 경우 Homeowner ReadiLine 등 재대출 가능 상품은 콜래터럴 차지로 등기되어 승계 불가입니다. 그러나 BMO의 일반 고정금리 모기지는 스탠더드 차지로 등기되어 승계가 가능합니다.

RBC, CIBC, 스코샤뱅크, 내셔널뱅크의 일반 모기지는 스탠더드 차지가 기본입니다. 매도하기 전에 반드시 본인 모기지의 등기 방식을 렌더에 확인하시기 바랍니다. TD 모기지라면 승계 전략은 처음부터 불가합니다.

3247호(화요일)에서 계속됩니다