바이어가 쥔 주도권의 본질: "거래량 상승에 속지 마라, 금융의 벽은 여전히 높다"

이러한 금융의 논리는 공급자뿐만 아니라 수요자인 바이어들에게도 고스란히 적용됩니다. 최신 토론토 부동산 데이터에 따르면 주택 거래량(Home Sales)은 바닥을 치고 분명한 상승 곡선을 그리고 있습니다. 오랜 기간 관망세를 유지하던 대기 수요자들이 움직이기 시작했다는 움직임입니다.

하지만 시장의 실질적인 주도권(Power)은 여전히 바이어들이 꽉 쥐고 있습니다. 거래량이 늘어나는데도 어떻게 바이어가 우위를 점할 수 있을까요? 이 역시 시장 내부의 '금융적 압박'이 만들어낸 결과물입니다.

현재 토론토 시장에는 고금리 모기지 갱신(Renewal) 폭탄을 버티지 못하거나, 자금 압박을 느껴 매물을 던지는 셀러들의 신규 리스팅(New Listings)이 거래량 증가 속도보다 더 빠르게 쌓이고 있습니다. 선택지가 넓어진 바이어들은 이제 과거처럼 "지금 안 사면 평생 못 산다"는 공급 부족의 포모(FOMO·공포심)에 쫓겨 묻지마 매수를 하지 않습니다.

바이어들 역시 여전히 엄격한 모기지 스트레스 테스트와 고금리 환경이라는 '금융적 제약'을 똑같이 겪고 있기 때문입니다. 내가 빌릴 수 있는 대출 한도가 정해져 있으니, 바이어들은 철저하게 숫자를 따지며 깐깐하게 매물을 고르고 가격을 깎는 영리한 협상을 진행하고 있습니다. 거래량이라는 표면적인 숫자 뒤에는, 바이어들의 냉정한 금융적 계산기가 두드려지고 있는 셈입니다.

3. 박셰프의 안목: 공급(Supply)과 금융(Finance)의 시소게임, 균형을 보아야 합니다

결론적으로, 현재 토론토 부동산 시장을 "공급이 부족하니 집을 더 지으면 해결된다"는 일차원적인 접근법으로 바라보는 것은 시장의 반쪽만 보는 위험한 발상입니다. 주택 시장은 공급이라는 한 축과 금융이라는 또 다른 축이 맞물려 돌아가는 거대한 톱니바퀴와 같습니다.

• 셀러(개발사)의 관점에서는 아무리 눈앞의 규제를 풀어준들, 금융 비용(금리)과 건축 비용이 감당되지 않으면 공급을 늘릴 수 없습니다. 리스크가 수익보다 크다면 차라리 땅을 묵혀두는 것이 이득이기 때문입니다.
• 바이어의 관점에서는 시장에 매물이 아무리 쏟아져 나온들, 본인의 실질적인 모기지 구매력(Affordability)을 결정하는 대출 금리와 가이드라인이 완화되지 않는 한 선뜻 계약서에 사인을 할 수 없습니다.

결국 집값 안정과 건강한 시장의 회복은 단순히 땅의 용도를 바꾸고 법을 고치는 행정적 규제 완화만으로는 불가능합니다. 공급을 가능하게 만드는 '개발 금융의 정상화'와 바이어가 감당할 수 있는 '주택 금융(모기지)의 안정'이 동시에 달성되어야 합니다. 정부의 정책 역시 '얼마나 많은 숫자의 집을 지을 것인가'를 넘어 '어떻게 자금을 융통하고 비용을 낮춰 시장 참여자들을 움직이게 할 것인가'라는 금융적 설계로 패러다임이 전환되어야 할 때입니다.

"토론토의 집값 문제는 단순히 땅을 파고 콘도를 더 올린다고 해결되지 않습니다. 셀러(개발사)가 금융 리스크를 낮추고 실제로 건물을 지을 수 있는 구조적 환경, 그리고 바이어가 감당할 수 있는 안정적인 모기지 환경이라는 '금융의 톱니바퀴'가 함께 맞물려 돌아가야만 비로소 건강한 공급과 시장의 진정한 안정이 시작될 수 있습니다."

이번 칼럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.