팬데믹 당시 1~2%대 초저금리 대출 만기 도래… 4~5%대 갱신에 가계 부담 급증

5년 고정금리 대신 변동·3년 고정 선택 증가… 28일 캐나다 중앙은행 금리 결정 주목

캐나다 주택 소유주들이 코로나19 팬데믹 당시 받았던 초저금리 모기지의 만기를 맞으면서 월 상환액이 수백 달러씩 증가하는 이른바 ‘모기지 갱신 충격’에 직면하고 있다. 특히 1~2%대 금리로 대출받았던 가구들이 4~5%대 금리로 갱신해야 하는 상황이 이어지면서 가계 소비와 생활비 부담이 커지고 있다.

실제로 모기지 잔액이 50만 달러이고 남은 상환기간이 20년인 가구가 기존 1.89% 금리에서 4.49%로 갱신할 경우 월 상환액은 약 650달러 증가한다. 연간으로 환산하면 약 7,800달러의 추가 부담이 발생하는 셈이다.

토론토에서 콘도를 소유한 마틴 다스코씨는 지난 5월 기존 1.99% 고정금리에서 3.89% 변동금리로 갈아탔다. 그동안 원금을 꾸준히 상환했지만 월 납부액이 300달러 이상 늘면서 외식과 여가 지출을 줄여야 했다.

로열르페이지가 지난 8월 발표한 설문조사에서도 모기지 갱신 후 상환액 증가를 예상하는 응답자의 76%가 가계에 부담이 될 것이라고 답했다.

금리 상승의 배경에는 캐나다 국채 수익률 상승이 있다. 5년 만기 국채 금리는 지난 9월 28일 3.729%까지 올라 52주 최고치를 기록했다. 이에 따라 주요 은행들도 고정 모기지 금리를 잇따라 인상했다.

BMO는 이달 초 3년 고정금리를 4.94%, 5년 고정금리를 5.14%로 각각 0.2%포인트 올렸으며, TD은행도 일부 상품의 금리를 9월 이후 최대 0.5%포인트 인상했다.

캐나다 중앙은행의 오는 28일 기준금리 결정도 변수다. 기준금리가 0.25%포인트 인상될 경우 주요 은행의 프라임 금리가 현행 4.45%에서 4.70%로 올라 변동금리 대출자의 이자 부담이 증가할 수 있다. 다만 금리 인상 여부는 아직 확정되지 않았다.

이러한 상황에서 주택 소유주들의 대출 선택도 달라지고 있다. 캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 올해 초 시중은행 모기지 가운데 변동금리 비중은 약 42%로 높아진 반면, 5년 고정금리를 선택한 비율은 11%에 그쳤다.

현재 일부 모기지 브로커가 제시하는 변동금리는 대출 조건에 따라 3.45~3.90% 수준이다. 3년 고정금리는 약 4.45%, 5년 고정금리는 약 4.55%로 알려졌다. 다만 실제 적용 금리는 신용도와 대출 유형 등에 따라 달라진다.

전문가들은 금리가 낮다는 이유만으로 변동금리를 선택하는 것은 위험하다고 지적한다. 향후 기준금리가 추가 상승하면 초기 이자 절감 효과가 줄어들 수 있기 때문이다.

또한 모기지 갱신을 앞둔 주택 소유주들에게 은행이 처음 제시한 금리를 그대로 받아들이지 말라고 조언한다. 대출금 60만 달러에서 금리 차이가 0.25%포인트만 발생해도 월 상환액은 약 75~80달러 차이가 날 수 있다.

상환기간을 늘리는 방법도 신중해야 한다. 50만 달러 모기지를 4.49% 금리로 갱신하면서 남은 상환기간을 20년에서 30년으로 연장하면 월 부담은 약 630달러 줄지만, 장기적으로 총이자가 약 15만 달러 늘어날 수 있다.

전문가들은 갱신 만기 최소 4개월 전부터 여러 금융기관의 금리를 비교하고, 향후 금리가 0.5~1%포인트 추가 상승하더라도 감당할 수 있는지 점검해야 한다고 강조한다.

무엇보다 낮은 금리만 추구하기보다 월 상환 능력과 비상자금, 중도상환 위약금 등을 종합적으로 고려하는 것이 모기지 갱신 충격을 줄이는 현실적인 대응책으로 꼽힌다.<뉴스/사진: 밴쿠버 교차로>