모기지 사전 승인에서 가장 중요한 단계는 신청자의 소득을 정확히 증빙하는 것이다. 금융기관은 신청자의 재정 상태와 상환 능력을 평가할 때 소득 증빙을 가장 핵심적인 척도로 활용한다. 직장인과 자영업자는 소득 구조와 증빙 방식이 다르며, 각자의 특성에 맞는 자료를 준비해야 승인 과정에서 유리한 조건을 확보할 수 있다.

1. 직장인 소득 증빙의 정석

직장인의 소득은 은행 입장에서 안정성이 높고, CRA에 신고된 공식 자료를 기반으로 쉽게 검증할 수 있다. 금융기관은 신청자의 재직 기간, 급여 수준, 보너스 및 커미션을 종합적으로 검토하여 대출 승인 여부와 대출 한도를 결정한다.

필수 소득 증빙 서류는 다음과 같다.

• 재직증명서(Employment Letter): 회사 로고, 직책, 근무 시작일, 연봉, 보장 근무 시간 등을 명시해야 한다.
• 급여명세서(Pay Stubs, 최근 2~3개월): 월별 소득과 세금 공제 내역을 확인할 수 있어야 한다.
• T4 슬립(최근 2년): CRA 신고 기반 공식 소득 자료로, 금융기관이 신뢰하는 근거 자료이다.
• Notice of Assessment(NOAs, 최근 2년): CRA가 세금 신고 내역을 검토 후 발급한 문서로, 소득 확인의 최종 근거 자료다.

직장인의 경우, 수습 기간 여부, 커미션과 보너스 안정성이 중요한 평가 기준이다. 수습 기간이 끝나지 않았거나 보너스 소득이 일관되지 않으면 금융기관은 승인 한도를 낮게 산정하거나 조건을 보수적으로 설정할 수 있다. 따라서 직장인 소득 증빙은 단순 제출이 아니라 정확성과 일관성을 갖춘 자료 준비가 핵심이다.

2. 자영업자 소득 증빙의 정석

자영업자는 수입이 변동적이고 비용 처리에 따라 세금 신고 소득이 실제 현금 흐름과 차이가 날 수 있어, 금융기관에서 소득 안정성을 판단하기가 더 까다롭다. 일반적으로 자영업자는 최근 2년 이상의 사업 운영 기록과 함께, 세금 신고와 실제 수익을 증빙하는 자료를 제출해야 한다.

자영업자에게 요구되는 주요 소득 증빙 자료는 다음과 같다.

• Notice of Assessment(NOAs, 최근 2년): CRA가 승인한 공식 세금 신고 자료로 기본 소득 확인 근거가 된다.
• T1 General Tax Returns(최근 2년): 소득과 비용 구조를 종합적으로 확인할 수 있다.
• 재무제표(Business Financial Statements, 최근 2년): 매출과 순이익, 비용 구조를 보여주며, 실제 수익 안정성을 평가하는 근거 자료다.
• 사업자 은행 거래 내역(Business Bank Statements, 최근 6~12개월): 실제 현금 흐름과 매출 일관성을 입증한다.
• 사업자 등록증(Business License or Incorporation Documents): 사업체 존재와 합법성을 증명한다.

CRA에 신고된 소득이 세금 절세로 인해 낮게 나타날 수 있으나, 금융기관은 재무제표와 은행 거래 내역을 통해 실제 현금 흐름을 계산하여 평가한다. 일부 기관은 순수익을 보정하여 인정하기도 한다. 사업 운영 기간이 2년 이상이고 매출과 순이익이 안정적일수록 승인 가능성과 조건이 유리해진다.

3. 소득 증빙 실전 팁

모든 신청자에게 공통되는 점은 최근 2년치 자료를 체계적으로 준비하는 것이다.

• 직장인: 최근 급여명세서, 재직증명서, T4, NOA를 완벽하게 준비하고, 수습 기간 종료 여부와 보너스/커미션 내역의 일관성을 명확히 기록해야 한다.
• 자영업자: NOA, T1 세금 신고서, 재무제표, 은행 거래 내역을 통해 실제 수익과 사업 안정성을 입증해야 한다. 사업 기간, 매출 추세, 순이익의 일관성을 금융기관이 확인할 수 있도록 준비해야 한다.
• 공통 사항: 금융기관은 자료를 바탕으로 상환 능력과 재정 안정성을 판단한다. 자료 준비가 체계적일수록 승인 지연을 줄이고, 유리한 조건을 확보할 가능성이 높다.

또한, 금융기관 심사 과정에서 추가 자료 요청 가능성이 항상 존재하므로, 사전에 전문가 상담을 통해 필요한 자료를 정확히 준비하는 것이 중요하다.

결론

모기지 실전 심사에서 소득 증빙은 승인 여부와 조건을 결정짓는 핵심 요소다. 직장인은 CRA에 신고된 급여 자료와 NOA를 기반으로 안정성을 입증하고, 자영업자는 세금 신고서, 재무제표, 은행 거래 내역 등을 통해 실제 수익과 사업 안정성을 증빙해야 한다. 철저한 자료 준비와 일관된 증빙은 모기지 승인 과정에서 불필요한 지연을 줄이고, 유리한 조건 확보를 가능하게 하는 전략적 준비 과정이다.

[모기지 승인을 위한 체크리스트]

1. 직장인: 최신 재직 증명서 및 급여 명세서 수치 일치 여부 확인
2. 자영업자: 최근 2개년 NOA 기반 평균 소득 산출 및 비즈니스 뱅킹 스테이트먼트 정리
3. 공통: 국세청(CRA) 미납 세금 유무 확인 (미납 시 승인 불가)

다음 칼럼에서는 모기지 선택의 영원한 난제, **‘고정 금리 vs 변동 금리’**를 실제 승인 사례와 데이터로 분석하여 명쾌하게 안내할 예정이다.