부동산 구매와 관련하여 다양한 모기지 종류에 대해 알아보고, 개개인의 상황에서 어떤 모기지를 선택해야 하는지 알아보고자 합니다. 부동산 구입 및 투자와 금융 계획에 중요한 결정을 내릴 때 도움이 되셨으면 합니다. 모기지의 종류 중에 9번째 시간으로 “HELOC” 에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

Home Equity Line of Credit, HELOC 은 주택 소유자가 자신의 주택 자산을 담보로 활용할 수 있는 금융 도구입니다. 이 신용 옵션은 주요 구매나 부채 통합을 할 때 자주 사용되며 종종 신용 카드나 개인 대출을 이용하는 것보다 유리한 이자율로 대출을 할 수 있습니다. 그러나 HELOC을 잘 관리하지 않으면 대출 상환에 실패할 경우 집을 잃을 수 있으므로 반드시 신중한 관리 계획이 필요합니다. HELOC를 깊게 파헤쳐보고 다양한 측면을 살펴보겠습니다.

HELOC이란 무엇인가?

HELOC은 보장된 Revolving하는 신용 상품입니다. "보장된" 이라는 것은 대출이 담보로 주택을 뒷받침한다는 것을 의미하며, 대출금을 상환하지 않을 경우 대출기관으로 집이 넘어 갈 수 있다는 의미입니다. "Revolving"은 설정한 한도 내에서 필요한 만큼 자금을 빌릴 수 있으며 모두 한 번에 사용할 필요는 없다는 것을 의미합니다. 신용 카드와 비슷하게 필요할 때 자금을 사용하고 다시 되갚을 수 있습니다.

HELOC 작동 방식

HELOC를 받으려면 일반적으로 은행에 신청 서류를 제출해야 합니다. 집에 최소한 20%의 Equity가 남아 있어야 합니다. 다시 말해서 집값대비 모기지율(LTV)이 최대 80%를 넘어서는 안됩니다. 각종 서류 즉, 주택 소유 증거 및 모기지 세부 정보, 안정적인 고용 및 일정한 수입의 증거, 현재 주택 평가서, 합리적인 신용 점수 및 관리 가능한 부채 수준을 제출해야 합니다. 주요 모기지 신청을 검토할 때 대출기관이 사용하는 스트레스 테스트 역시 통과해야 합니다.

HELOC 이자율

HELOC 이자율은 일반적으로 대출 기관의 Prime 금리와 고정된 퍼센트의 합으로 계산됩니다. 예를 들어Prime plus 0.5%, Prime plus 1% 등등 이러한 금리는 일반적으로 카드 대출 금리보다 유리하지만 HELOC 이자율은 일반적으로 변동 금리를 적용하며 캐나다 은행의 기준 금리에 연동됩니다. 금리가 상승하거나 하락할 때마다 대출 기관의 기준 금리도 같은 금액만큼 변동되므로 HELOC 이자율도 변하게 됩니다.

일부 상황에서는 HELOC 금리를 대출기관과 협상할 수 있습니다. 안정적인 재정 상태를 증명하는 것 외에도 다른 대출기관으로부터 받은 HELOC 금리 견적을 비교 제시할 수 있습니다. 또한 이미 관계가 있는 대출기관이나 금융 기관과 상의해 보는 것이 좋습니다. 

HELOC 수수료

HELOC를 얻을 때 다음과 같은 수수료가 발생할 것으로 예상됩니다.

• 주택의 담보 부여 등록을 위한 법적 수수료.
• 타이틀 검색 수수료.
• 신청 수수료.
• 주택 감정 수수료.
• 세금.
• 신용 보험 요금.

HELOC combined with a mortgage.

이것은 가장 일반적인 HELOC 형태입니다. 이것은 일반 모기지와 Revolving하는 HELOC이 함께 있는 대출을 의미합니다. 모기지 부분은 원금과 이자 모두를 지불하는 형태이지만 HELOC 부분은 사용한 만큼 이자가 발생하고 원금과 이자를 함께 상환 할 수도 있고 최소 이자만을 지불 할 수 있습니다. 모기지를 상환하면 Equity가 증가하고 이로 인해 HELOC에서 더 많이 자금을 빌릴 수 있게 됩니다. 그러나 주택 가치가 하락하면 대출 한도를 줄일 수 있습니다.

Stand-Alone Home Equity Line of Credit

독립형 HELOC에는 모기지가 포함되지 않으며 주택을 담보로 제공하는 신용만 포함됩니다. 모기지와 HELOC이 혼합된 것과는 달리 모기지 원금 상환에 따라 대출 한도가 자동으로 증가하지 않습니다. 대출 한도는 신청 시점의 주택 자산에 따라 달라지며 대출기관이 자산 가치가 변동함에 따라 조정할 수 있습니다.

HELOC 액세스 및 상환

HELOC를 사용하면 필요할 때 자금을 사용할 수 있는 유연성을 제공합니다. 그러나 매월 최소한 이자를 지불을 해야합니다. 이자만 지불하는 것은 단기적인 유연성을 제공하더라도 이자가 미지불된 원금은 완전히 상환될 때까지 이자가 계속 발생하기 때문에 장기적으로는 비용이 많이 발생합니다. 상환 계획을 마련하고 필요한 것만 빌릴 수 있도록 하고 최소 이자 지불 이상을 상환하도록 하는 것이 중요합니다.

HELOC의 장단점

장점:

• 유연성과 무제한 신용.
• 경쟁력 있는 이자율.
• 이자만을 지불할 수 있음.
• 추가 지불이 쉬움.
• 한도내에서 무제한 금액을 빌릴 수 있음.

단점:

• 주택을 잃을 수 있는 위험.
• 이자만을 포함한 최소 지불로 인한 숨겨진 비용.
• 지나치게 지출할 유혹.
• 대출 기관 변경이 어려울 수 있음.
• 변동금리로 인한 불확실성.

HELOC은 주택 소유자가 주택 자산에 액세스할 수 있는 중요한 재정 도구일 수 있습니다. 그러나 집을 잃을 위험과 이자에 대한 비용을 관리하기 위한 분명한 상환 전략이 필요합니다. HELOC을 고려할 때 약관을 완전히 이해하고 대출을 상환할 수 있는 능력을 평가하는 것이 중요합니다.