부동산 구매와 관련하여 다양한 모기지 종류에 대해 알아보고, 개개인의 상황에서 어떤 모기지를 선택해야 하는지 알아보고자 합니다. 부동산 구입 및 투자와 금융 계획에 중요한 결정을 내릴 때 도움이 되셨으면 합니다. 모기지의 종류 중에 세번째 시간으로 “ARM – Adjustable-Rate Mortgage” 에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

ARM – Adjustable-Rate Mortgage의 정의

ARM(Adjustable Rate Mortgage) 모기지는 시간이 지남에 따라 금리가 변동하는 점에서 변동 금리(VRM) 모기지와 유사합니다. ARM 모기지와 VRM 모기지의 주요 차이점은 ARM 모기지의 지불금액이 고정되어 있지 않다는 것입니다. 일반적인 변동 금리(VRM) 모기지는 트리거 금리(Trigger Rate)에 도달할 때까지 고정 월 페이먼트를 가지고 있지만,  ARM 모기지의 월 페이먼트는 현재 금리에 따라 바뀌게 됩니다. 만약 캐나다 은행이 금리를 인상한다면, 월 모기지 지불액은 더 높은 금리를 반영하기 위해 증가하며 원금 지불과 상환 기간은 동일하게 유지됩니다.

트리거(Trigger) 이자란?

트리거 금리는 모기지 월 지불액이 심지어 이자 부분만 상환하기에 충분하지 않을 정도로 이자율이 상승할 때의 금리를 말합니다. 이것이 발생하는 경우, 여러분의 현재 원금 잔액이 모기지 기간이 시작할 때의 원금 잔액보다 큰 지점이라고 이야기 할 수 있습니다.

모기지 트리거 지점에 도달하면 모기지 원금 잔액이 처음 시작할 때보다 크다는 것을 의미합니다. 이것은 여러분이 모기지 지불 금액을 증가시키지 않은 채로 모기지가 트리거 금리에 도달하면 발생하게 됩니다. 그 결과 미지불 이자가 모기지 잔액에 추가됩니다. 변동 금리 모기지 지불액은 모기지가 트리거 금리에 도달하면 갑자기 증가할 수 있으며, 가계예산 및 계획 수립에 어려움을 초래할 수 있습니다. 이러한 문제는 원금 상환을 유지하기 위해 모기지 지불액이 조정되는 ARM 모기지에는 영향을 미치지 않습니다.

ARM 모기지는 어떻게 작동하나?

ARM 모기지는 프라임 금리(Prime Rate)에 따라 변동하는 모기지 이자율을 가집니다. ARM 이자율은 대출기관의 프라임 금리에 플러스 혹은 마이너스 하여 결정됩니다. 프라임 금리가 상승하면 ARM 이자율도 상승합니다. 물론 반대로 이자가 내려갈 수 도 있습니다. 이자율 상승은 ARM 모기지에 아래 같은 영향을 미칩니다:

• 정기 모기지 상환에 더 많은 이자를 납부해야 합니다.
• 정기 모기지 상환금액이 증가하므로 전체적으로 더 많은 돈을 지불해야 합니다.

더 많은 이자를 지불해야 한다는 것입니다. 모기지 상환금을 지불할 때 일부는 모기지 이자로 지불되고 나머지는 모기지 원금으로 이루어집니다. ARM 모기지의 원금 잔액에 월 지불되는 금액이 일정한 상태로 유지되는 반면, 이자에 해당되는 금액이 현재 이자율에 따라 변동할 수 있다는 것을 의미하므로 월 상환이 늘어나고 줄을 수 있습니다.

ARM vs VRM

VRM 모기지와 ARM 모기지를 비교하면 주요 차이점은 VRM 모기지의 월별 대출 상환금액이 고정된 반면, ARM 모기지는 월별 대출 상환금액이 변할 수 있다는 것입니다. 이것은 대출 원금 상환에 영향을 미칩니다.

VRM 모기지의 경우, Prime Rate가 상승하면 대출 이자율도 상승하게 됩니다. 그러나 월별 대출 상환금액은 그대로 유지됩니다. 월 상환 금액에는 원금과 이자로 나누어져 있습니다. 이자가 상승하면 월 상환금 안에서 이자부분은 늘어나고 원금 부분은 줄어들어서 월 상환금액은 항상 고정되어 있습니다. ARM 모기지를 갚는 대출자는 대출 상환기간 동안 대출 원금 상환액을 동일한 상태로 유지함으로써 혜택을 얻을 수 있지만, 이로 인해 대출 상환금액이 크게 증가 또는 감소할 수 있어 예산 편성이 어려울 수 있습니다.

반면에, 변동 금리 모기지(VRM)의 월별 대출 상환금액은 일정한 상태로 유지되어 예산 편성이 더 좋을 수 있습니다. 대출 기간 중에 Prime Rate 상승으로 예상치 못한 월 대출 상환금액 증가가 발생하지 않습니다만 이자율이 상승할 경우 원금 부분의 상환이 줄어서 대출 갱신 시 대출 원금 상환을 유지하기 위해 더 많은 월 상환을 해야합니다.

ARM 모기지는 나에게 적합한가요?

매월 모기지 상환금을 절감할 수 있는 훌륭한 방법이지만, 특정한 위험 요소도 따릅니다. ARM 모기지가 여러분에게 맞는지 판단하려면 아래와 같은 요인을 고려해 보세요:

• 현재 재정 상황: 현재 금리가 상승하는 경우, ARM 모기지의 월 상환금을 감당할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다. ARM 모기지의 금리는 월별 상환액이 변동할 수 있으므로, 금융적으로 안정된 상황에서만 고려해야 합니다. 현재 재정 상황이 안정적이며 수입 및 지출에 큰 변화가 예상되지 않는 경우, ARM 모기지의 금리 변동이 예산에 큰 어려움을 주지 않을 것입니다. 그러나 재정적으로 불안정하거나 예산 여력이 제한적인 경우, ARM 모기지 대신 고정 금리 모기지를 고려하는 것이 좋습니다.
• 위험 감수력: ARM 모기지는 고정 금리 모기지에 비해 더 큰 금리 변동 위험을 내포하고 있습니다. 이율과 매월 상환금이 시간이 지남에 따라 변할 수 있기 때문입니다. 만약 금리가 상승할 경우 더 많은 이자를 지불해야 하지만 금리가 내릴 때 돈을 절약할 가능성을 위해 추가 지출을 할 여력이 없다면, ARM 모기지의 위험은 여러분에게 적합하지 않을 수 있습니다.

이상으로 ARM 모기지에 대해 알아보았습니다. 고금리 시기에 현명한 금융 선택을 통해 재정적인 안정을 유지하시길 바랍니다. 근처 금융 기관이나 모기지 에이전트와 상담을 통해 더 자세한 정보를 얻으시는 것을 권장합니다.