이번에는 콘도시장에 대한 최신칼럼 하나를 빠르게 요약해 보겠습니다.

참고로 이 칼럼은 제 개인적인 의견으로는 살짝 콘도시장에 대해서 살짝 긍정적인 경향이 강하다고 생각됩니다.

콘도 시장이 침체 상태지만 완전히 무너진 건 아님

• GTA(토론토 대도시권)의 콘도 판매가 1990년대 수준으로 떨어질 만큼 약세를 보이고 있지만, 보고서는 “쓰러졌지만 KO 당하진 않았다”(TKO 아님)라는 표현을 썼고, 구조적으로 더 건전한(end user 중심)의 시장으로 재편될 가능성이 있다고 표현하고 있습니다.
  
  

재고 과잉 → 일부 조정 중

• 2024년 말 및 2025년 초에 미분양 콘도(inventory)가 많았었는데, 지금은 그 “극단적 과잉”이 점점 줄어드는 중으로, 일부 프로젝트는 취소되거나 임대용(rental)으로 전환되고 있는 상황입니다.

• 그러나 착공(new condo starts)은 “절벽(급감)”처럼 뚜렷하게 떨어졌고, 완공(deliveries)은 정점을 찍고 나서 앞으로 수년간은 낮은 수준을 유지할 전망입니다.
  
  

가격 안정 + 수요 회복 조짐

• 콘도 가격은 Q1-2022 최고점 대비 약 19% 하락했고, 금리도 최근에 인하되었습니다. 여기에 첫 주택 구매자용(new builds)을 위한 30년 보험 담보 모기지(insurable mortgage) 도입 등의 정책변화가 긍적적으로 작용하고 있습니다.

• 특히, $500,000 이하 콘도 매매가 2025년 상반기에 전년 동기 대비 47% 증가했는데, 이 칼럼에서는 이 사실을을 저가 콘도 수요가 부활하고 있다는 증거라고 표현했습니다만, 이건 과장이 지나치죠.
  
  

투자자 vs 실사용자(end-user)의 전환 가능성

• 과거에는 “프리세일(pre-sale)” 콘도를 통한 투기적 수요가 컸지만, 지금은 이런 프리미엄(premium) 격차가 많이 줄어든 상태로, 투자자 쪽 기대치가 현실적으로 조정되고 있는 중입니다. 따라서 보고서는 앞으로는 실사용자를 염두에 둔 콘도(디자인, 거주성, 환경 등)가 더 중요해질 것으로 판단하고 있습니다. 즉, 단지 “큰 규모”만으로 지어지는 콘도보다는 거주자 중심의 콘도가 살아남을 가능성이 높다는 것입니다.
  
  

시장 회복에 필요한 요소들

• 가격이 아직도 낮아져야 할 여지가 있다고 보는데, 보고서에서는 추가 5-7% 하락 가능성을 언급했습니다.

• 금리 인하, 구매자 신뢰 회복(buyer confidence), 건설비용(building costs) 혹은 정부 비용(government fees) 감소 등이 필요성을 추가로 강조했습니다.

따라서 지금까지의 내용들을 정리해 보면, 

우선, 콘도 개발 쪽에서는 대형 프로젝트보다는 거주성, 디자인 중심의 단위(unit) 형태, 그리고 가격 접근성이 중요한 경쟁 요소가 될 가능성이 높습니다.

물론 금리 인하가 주택 구매심리(buying sentiment)를 자극할 가능성은 있습니다. 다만 바로 큰 폭의 회복(recovery)이 일어나기는 어려울 것으로 보입니다.

또한 브로커나 대출기관 입장에서는 리스크 관리, 대출 조건 강화, 신용 낮은 신청자에 대한 심사 강화 등이 앞으로 더욱 중요해질 전망입니다.

따라서 대출자 입장에서 “나의 재정 상태(수입, 부채, 신용 점수)”를 점검하고, 금리 상승 여지에 대비한 안전장치를 갖는 것은 기본이고, 여기에 대출기관의 대출 심사강화에 대한 준비가 필요한 시점이 될 것입니다.

마지막으로 제 개인적인 의견을 추가하고 싶은데요…

많은 분들이 금리가 인하되면 집값이 상승한다고 생각합니다. 물론 아주 틀린 많은 아닙니다만, 그렇다고 아주 맞는 말도 아닙니다. 물론 과거에는 금리인하 때문에 집값이 상승한 시기가 있었습니다만, 자세히 살펴보면 이해하기 가장 쉬운 것이 금리인하였기 때문에, 그 외에 복잡한 원인들은 무시해 버렸다고 볼 수 있습니다.

네, 이렇게 우리는 복잡한 것 번거로운 것들을 싫어합니다. 이해하기 쉬운 것들로 원인을 규명하고 이해하려고 합니다. 하지만, 편하기만 하고 번거롭지 않으면 얻을 수 있는 것은 크게 제한될 수 밖에 없습니다. 아니, AI의 발전으로 단순히 얻는 것의 제한이 아니라, 이미 도태되고 있을 수도 있습니다. 더 무서운 것은 이 도태를 스스로만 모르고 있을 수도 있다는 것이구요.

저를 포함해서 이 칼럼을 읽으시 분들은, 스스로의 작은 세계를 깰 수 있는 번거로움을 반기는 일상을 살아 가시길 소망합니다.

오늘도 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.