가격은 1년 전보다 낮은데, 쇼잉을 다녀보면 살 만한 집이 없습니다. 이건 느낌이 아니라 숫자로 설명되는 현상이고, 두 가지가 동시에 일어나고 있기 때문입니다 — 새로 나오는 매물이 급감했고, 그중 좋은 것은 빨리 빠집니다.

1. 현장에서 — 이번 달 쇼잉에서 반복해서 들은 말

이번 달 여러 바이어분과 쇼잉을 계속하면서, 서로 모르는 분들인데 같은 말을 반복해서 듣고 있습니다.

"괜찮은 매물이 없네요. 이러다 가까운 시일 안에 저한테 맞는 집을 살 수 있기는 할까요?"

뉴스에서는 집값이 내렸다고 하고, 통계로도 1년 전보다 2.7% 낮습니다. 그런데 실제로 매물을 보러 다니는 분들이 느끼는 건 정반대입니다 — 선택지가 없다는 답답함입니다.

처음에는 눈이 높아지신 건가 싶었는데, 이번 달 수치를 정리하면서 그게 아니라는 걸 확인했습니다. 두 분 이상이 같은 말을 하면 그건 개인 사정이 아니라 시장 구조입니다. 아래 2•3절은 그 답답함이 어디서 나오는지를 숫자로 풀어본 것입니다.

2. 이번 달 숫자

3. 왜 살 만한 집이 없는가 — 숫자로 본 설명

① 새로 나오는 매물이 넉 달 사이 32% 줄었습니다

거래량은 2.1% 줄었는데 신규 매물은 14.1% 줄었습니다. 파는 사람이 사는 사람보다 일곱 배 빠르게 빠졌다는 뜻입니다. 5월 정점과 비교하면 신규 매물은 32% 줄었습니다.

바이어 입장에서 이건 이렇게 체감됩니다 — 매주 새로 뜨는 매물 알림이 눈에 띄게 줄었다. 봄에 열 개 보던 것이 지금 일곱 개입니다.

② 그런데 남은 매물은 더 오래 앉아 있습니다

여기가 핵심입니다. 신규 유입은 32% 줄었는데, 시장에 남은 매물의 체류일은 42일에서 51일로 늘었습니다.

이 두 숫자가 같이 움직인다는 건 한 가지를 뜻합니다 — 새로 나온 좋은 매물은 빠르게 빠지고, 팔리지 않는 매물이 재고에 남는다는 것.

그래서 “재고 24,482건”이라는 숫자는 “고를 게 24,482개 있다”는 뜻이 아닙니다. 쇼잉에서 실제로 보시게 되는 건 그중 오래 남아 있는 쪽입니다. 좋은 매물이 없는 게 아니라, 좋은 매물이 내가 보러 갈 때까지 남아 있지 않는 것입니다.

바이어분들이 느끼시는 답답함의 정체가 이것입니다. 눈이 높으신 게 아닙니다.

③ 시장은 여덟 달째 조여지는 방향입니다

SNLR(거래량 ÷ 신규매물)은 4월 34.8%에서 8월 41.9%까지 넉 달 연속 올랐습니다. 12개월 이동평균으로 보면 1월 33.3%에서 8월 37.5%까지 여덟 달 연속 상승이고, 지역 여섯 곳 전부 같은 방향입니다

— 토론토 +4.4%p, Halton +4.6%p, Peel +4.8%p, York +4.3%p, Durham +2.1%p.
재고 소진 기간도 1년 전 5.3개월에서 4.8개월로 좁아졌습니다. 8월 24일자 뉴스레터에서 전해드린 "7월의 균형은 매수세가 살아서가 아니라 매도자들이 매물을 거둬들여서 만들어졌다"는 관찰이, 8월 GTA 수치로 그대로 확인된 셈입니다. 다만 한 달이 더 지나면서 이제는 단순한 관망이 아니라 재고 자체가 줄고 있다는 점이 달라졌습니다.

과장하지 않기 위해 함께 적습니다 — 재고 소진 4.8개월은 통상 기준으로 여전히 매수자에게 유리한 구간입니다(4개월 이상). 지금 서둘러야 한다는 뜻이 아닙니다. 다만 작년 5.3개월보다 좁아졌으므로, 마음에 드는 매물이 나왔을 때 결정에 쓸 수 있는 시간이 예전보다 짧아졌다는 것이 정확한 표현입니다.

다음호에서 계속됩니다.